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Mar 24, 2020

Ser autopromotor de tu proyecto

Mar 24, 2020

Construir tu propia casa, tal vez sea uno de los deseos de mucha gente que quiere ver materializada su imagen de casa soñada.

Otros, sin embargo, lo encaran desde una perspectiva más enfocada a preservar su recuerdo en forma de construcción.


No obstante, hay que recordar las inconveniencias de ser tu propio promotor; no depender del trabajo de ninguna inmobiliaria es un duro camino. Es por ello, que mucha gente abandona ese sueño, evitando las complicaciones, y acaban decantándose por la idea de comprar un piso o un chalet.


Ser promotor de una casa supone aventurarse por terrenos desconocidos, complejos y arriesgados: financiación, legalidad urbanística, licencias de obra, responsabilidad civil, decisión de materiales y procedimientos, implicaciones en la construcción, tramites fiscales y notariales. Tu margen de libertad te lo dan las leyes y el dinero, sin olvidar la cuestión temporal.

Cabe recordar que construir una determinada casa siempre será posible si la legislación urbanística del sitio donde se ubique lo permite, si eres el dueño legítimo de ese terreno, y si tienes los recursos económicos o financieros para el constructor, técnicos, ayuntamiento y notario.


1.- Lo primero sería conseguir el terreno, o parcela.

La primera cuestión trataría sobre dónde quieres vivir, qué estilo de vida se adapta más a ti: ¿en la ciudad o fuera? Ambas opciones tienen ventajas e inconvenientes del tipo movilidad, recursos, ...


Lo importante, si tu opción es ubicarte fuera, es tener presente la cuestión del suelo rústico: los planes de urbanismo introducen una tipología de suelo denominada como suelo “no urbanizable”, es decir, aquel suelo en el que no se permite ningún tipo de actuación urbanística, prohibiéndose el trazado de calles y parcelaciones.
El objetivo principal de este suelo catalogado como no apto para urbanizar es el de mantener su calidad paisajística como natural (fauna y flora), además de motivos del tipo económico: actuar en ese tipo de suelos supondría tener que empezar de cero, proponiendo una nueva red de infraestructuras y servicios con el que dotar a las nuevas viviendas.

2.- Somos propietarios del suelo, ¿significa que puedo edificar?

El único derecho que se nos brinda es el de poder cultivarlo.

Para poder edificar en el mismo, tendremos que regresar a la normativa urbanística, donde se contemplan las pautas que nos dirán qué y cómo podemos construir: edificabilidades, totalidad y porcentaje de superficie construida, medianerías, acabados de fachada, límites de parcelación, etc.

La conclusión es que debemos estar informados; debemos saber qué podemos o no hacer en la parcela antes de adquirirla. No basta con fijarse en qué hacen los vecinos, puesto que la normativa urbanística es cambiante.

Dentro de este maravilloso mundo de leyes y normativas, la figura del arquitecto debe tener la obligación de ser nuestro aliado para facilitarnos la comprensión de todo y hacernos llegar al entendimiento de qué actuaciones son posibles o no, desilusionando en ocasiones la imagen idílica del cliente.

Cabe mencionar también la licencia de obras. Este papel, cedido por el Ayuntamiento de la localidad, es el acreditativo de que tu edificio puede empezar a construirse, y suele tener un costo de entre el 3% y 4% de la suma económica de la obra.

Comentaba que, tal vez, esta licencia sería el quebradero de más de uno, puesto que es el apartado dentro de la normativa más errático, más cambiante; cada Ayuntamiento posee sus propias normas.

Entramos entonces en el siguiente paso:


3.- Tenemos el terreno y el permiso del Ayuntamiento para construir. Ahora debemos encarar
la etapa de construirlo. El total económico dependerá principalmente de varios factores: superficie construida (cuanto más grande, más cara será), el terreno sobre el que se construye (costes de cimentación y adecuación de los accesos), economía del proyecto (facilidad para construirlo), la categoría de los equipamientos (climatización y
domótica, entre otros) y la elección de los materiales y acabados con los que lucirá nuestra casa (esto puede suponer una diferencia del presupuesto de hasta el 30%). A todo esto, no lo olvidemos, tendremos que sumarle su correspondiente IVA, y los honorarios de técnicos y mano de obra.

 

En resumen de lo anterior:  Si partimos desde el punto de conseguir el terreno, estos son los pasos que deberíamos seguir: encontrar a un arquitecto; con su ayuda, encontrar un terreno adecuado; comprarlo; discutir el diseño y redactar el proyecto básico; pedir la licencia de obra; contratar al aparejador; redactar el proyecto de ejecución; pedir presupuesto para la construcción; discutirlo y contratar a un constructor; iniciar y finalizar la obra; redactar los papeles de fin de obra; amueblar y equipar nuestra futura vivienda; y, finalmente, habitarla.

La realización de estos pasos no se consigue en unas semanas, ni en un mes, difícilmente en un año. Como comentaba al principio, la cuestión temporal es otro factor a tener en cuenta.

A lo sumo, desde el momento en que contratamos al arquitecto hasta el momento en que, tras todos los procesos administrativos, podamos empezar nuestra obra, pasarán un total de 5 meses; 8 siendo realistas. En todo caso, dependerá mucho del trabajo del arquitecto, y de cómo el cliente sea capaz de resolver y amoldar las ideas del mismo a su propuesta de vivienda. A partir de ese punto, el proceso de construcción puede demorarse la friolera de 8 meses hasta que podamos entrar en nuestra nueva vivienda; de 12 a 18 sería, tal vez, la imagen más
razonable.

El motivo principal de que el proceso de construcción se estire tanto en el tiempo es el de la disponibilidad del constructor.

Dependiendo de cómo este combine el trabajo en obra con sus otros compromisos, nuestra casa se verá finalizada antes o después.

Nuestra casa ya está construida, ¿y ahora qué? Pues ahora comienza la etapa más bonita, más mágica y más longeva de nuestra vivienda: su uso y disfrute; y la relación con el lugar. No sólo con el entorno que te rodea, sino con la propia casa en sí: sus espacios, sus rincones, ... la magia de esas “cuatro paredes” a las que llamamos hogar.

Por: Javier del Castillo

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Tags : arquitecto promotor autopromotor construccion casa hogar proyecto

 

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